GOSPODARSTVO | NEKRETNINE I GRADITELJSTVO
Građevinski stručnjak Saša Perko, direktor tvrtke DOMinvest, analizira troškove gradnje u Hrvatskoj, Njemačkoj i Austriji te upozorava na rast cijena rada, nedostatak kvalificiranih radnika i skupu administraciju. Iako je gradnja u Hrvatskoj još uvijek jeftinija nego u zapadnoj Europi, ta se prednost ubrzano smanjuje, dok vlastiti stan za mnoge građane postaje sve veći financijski izazov.
Cijene nekretnina u Hrvatskoj posljednjih su godina jedna od najvažnijih gospodarskih i društvenih tema. Sve skuplji kvadrati, rast troškova gradnje i pitanje dostupnosti vlastitog doma posebno zabrinjavaju mlade obitelji i građane koji prvi put rješavaju stambeno pitanje.
Zašto cijene stanova u Hrvatskoj rastu brže nego u većini europskih zemalja, koliko doista košta izgradnja jednog kvadrata i može li domaće tržište zadržati konkurentnost u odnosu na zapadnu Europu, razgovarali smo sa Sašom Perkom, građevinskim stručnjakom i direktorom tvrtke DOMinvest, koji je iznio analizu ključnih čimbenika koji oblikuju tržište nekretnina.
Hrvatska još uvijek jeftinija, ali razlika se smanjuje
Prema podacima koje iznosi Perko, trošak izgradnje stambene zgrade srednjeg standarda u Hrvatskoj iznosi približno 2.400 eura po četvornome metru neto površine, s uključenim PDV-om, dok u njemačkim gradovima doseže oko 3.600 eura.
Riječ je o građevinskim troškovima koji ne uključuju zemljište, projektiranje i druge povezane izdatke.
Iako je gradnja u Njemačkoj prema toj usporedbi oko 50 posto skuplja, zabrinjava brzina kojom Hrvatska sustiže razvijenija europska tržišta.
Od 2020. godine troškovi gradnje stanova u Hrvatskoj porasli su za 64 posto, u Njemačkoj za 44 posto, a na razini Europske unije za 31 posto.
Takva dinamika pokazuje da Hrvatska, unatoč još uvijek nižim apsolutnim troškovima, gubi dio svoje tradicionalne cjenovne prednosti.
Strani radnici nisu nužno jeftinija radna snaga
Jedan od najvećih izazova hrvatskog graditeljstva posljednjih je godina nedostatak kvalificiranih radnika. Građevinske tvrtke sve se više oslanjaju na zapošljavanje stranih radnika, no takav model poslovanja donosi i dodatne troškove.
Prema podacima iz analize, prosječni trošak sata rada u građevinarstvu u Hrvatskoj iznosi 16,20 eura, u Njemačkoj 39,60 eura, a u Austriji 44,80 eura.
Međutim, sama cijena radnog sata ne pokazuje stvarnu produktivnost i konačni trošak izvedenih radova.
Uvozni radnik nije jeftin radnik. Lani je u graditeljstvu izdano 52.776 dozvola za strance, a takav radnik prvu godinu radi dvostruko do trostruko sporije od domaćeg majstora, pa satnica od 15 eura u učinku postane 30 do 45 eura po satu.
— Saša Perko, direktor DOMinvesta
Perko pritom upozorava na važnost stručnosti, iskustva i organizacije rada. Troškovi radne snage čine približno 40 posto ukupne cijene gradnje, a njihov rast izravno utječe na konačnu cijenu stana.
Prema njegovoj analizi, cijena rada u hrvatskom građevinarstvu tijekom promatranog razdoblja porasla je za 11 posto, dok je u Njemačkoj rast iznosio oko tri posto.
Građevinski materijal gotovo jednako skup kao u Njemačkoj
Za razliku od radne snage, kod građevinskog materijala Hrvatska više nema značajnu prednost pred zapadnoeuropskim tržištima.
Cijene cementa, čelika, stolarije i druge građevinske opreme u velikoj su mjeri izjednačene jer se brojni proizvodi nabavljaju od istih europskih proizvođača.
Primjerice, vreća cementa od 25 kilograma u Hrvatskoj stoji između 5,50 i 6 eura, što je gotovo jednako cijenama u Njemačkoj.
Od 2020. godine građevinski materijal poskupio je za približno 40 posto, dok su ukupni troškovi gradnje stanova rasli znatno brže.
To upućuje na zaključak da rast cijena nije posljedica isključivo skupljeg materijala, nego i povećanih troškova rada, organizacije gradilišta, financiranja i poslovanja građevinskih tvrtki.
Administracija i čekanje dozvola dodatno poskupljuju stanove
Poseban problem hrvatskog graditeljstva predstavljaju administrativne procedure i dugotrajno ishođenje potrebnih dozvola.
Prema podacima iz posljednjeg izvješća Svjetske banke Doing Business, Hrvatska je prema učinkovitosti postupaka izdavanja građevinskih dozvola bila na 150. mjestu među 190 zemalja.
Usporedbe radi, Njemačka je bila na 30., a Austrija na 49. mjestu.
Perko ističe da najveći problem nisu samo upravne pristojbe, nego vrijeme koje investitori gube čekajući dokumentaciju i početak radova.
Administracija nas ne košta kroz pristojbe, nego kroz trošak kapitala i vremena.
— Saša Perko
Prema njegovu izračunu, produljenje investicijskog ciklusa za devet mjeseci na projektu stambene zgrade s deset stanova može stvoriti dodatni trošak od približno 775.000 eura.
Takvi izdaci u konačnici opterećuju investiciju i mogu se odraziti na prodajnu cijenu stanova.
Upravo zato učinkovitiji administrativni postupci, brže izdavanje dozvola i bolja koordinacija nadležnih institucija predstavljaju važan prostor za unapređenje hrvatskog građevinskog sektora.
Energetski učinkovite zgrade donose dugoročne uštede
Sve stroži europski standardi energetske učinkovitosti također utječu na način projektiranja i izgradnje novih stambenih objekata.
U Hrvatskoj je za nove zgrade već godinama obvezna primjena standarda gotovo nulte energije, poznatog kao nZEB, dok europska regulativa predviđa daljnji prijelaz prema zgradama nultih emisija.
Kvalitetnija toplinska izolacija, troslojna stakla, učinkovitiji sustavi grijanja i dizalice topline povećavaju početno ulaganje, ali istodobno smanjuju buduće troškove korištenja nekretnine.
Prema analizi koju iznosi Perko, početni dodatni troškovi primjene viših energetskih standarda mogu iznositi oko 11 posto, no s razvojem tehnologije i iskustvom izvođača postupno se smanjuju.
Energetska učinkovitost stoga nije samo građevinski standard nego i dugoročna korist za vlasnike stanova, posebno u razdoblju promjenjivih cijena energenata.
Koliko je danas teško kupiti stan u Zagrebu?
Pitanje priuštivosti stanovanja možda najbolje pokazuje stvarne posljedice rasta cijena nekretnina.
Prema podacima koje navodi Perko, prosječna cijena novog stana u Zagrebu iznosi 3.554 eura po četvornome metru. U Beču se kreće oko 5.200 eura, dok u Münchenu prelazi 10.000 eura.
Iako su stanovi u Hrvatskoj nominalno jeftiniji, razlika u plaćama znatno utječe na kupovnu moć građana.
Deloitteovi izračuni, koje Perko navodi u svojoj analizi, pokazuju da je za kupnju novog stana od 70 četvornih metara u Zagrebu potrebno izdvojiti protuvrijednost približno 7,5 godišnjih plaća, u Ljubljani 11,7, a u Pragu čak 15 godišnjih plaća.
Dodatni izazov predstavljaju uvjeti kreditiranja. Hrvatska narodna banka uvela je ograničenja prema kojima stambeni kredit u pravilu ne može prelaziti 90 posto vrijednosti nekretnine, dok mjesečna otplata duga ne smije premašiti 45 posto dohotka korisnika kredita, uz propisane iznimke.
Za kupce to znači potrebu za vlastitom ušteđevinom i pažljivijim planiranjem dugoročnih financijskih obveza.
Njemačko iskustvo upozorenje je i hrvatskom tržištu
Govoreći o mogućem razvoju tržišta, Perko podsjeća na iskustvo Njemačke, gdje je nagli rast kamatnih stopa značajno utjecao na potražnju za nekretninama.
Njemačka to prolazi već četiri godine: kupci su bili naviknuti na kredit po 1 %, pa kad je 2022. skočio iznad 4 %, potražnja je stala, a završeni stanovi su pali na najniže razine od 2012.
Njemačko iskustvo pokazuje koliko su građevinski sektor i tržište stanova osjetljivi na promjene cijene kapitala, kreditnih uvjeta i kupovne moći stanovništva.
Za Hrvatsku je zato posebno važno održavati ravnotežu između novih investicija, dostupnosti financiranja i stvarnih potreba građana.
Brža administracija, kvalificirani radnici i veća produktivnost ključ su pristupačnijeg stanovanja
Analiza hrvatskog i zapadnoeuropskog građevinskog tržišta pokazuje da Hrvatska i dalje ima određene prednosti u troškovima gradnje, ali one nisu trajno zajamčene.
Rast cijene rada, nedostatak kvalificiranih majstora, sve skuplje financiranje projekata i dugotrajni administrativni postupci izazovi su koji zahtijevaju sustavna rješenja.
Istodobno, modernizacija graditeljstva, ulaganje u obrazovanje radnika, učinkovitija organizacija gradilišta i pojednostavljenje administrativnih postupaka mogu pridonijeti većoj produktivnosti i konkurentnosti domaćih građevinskih tvrtki.
Zaključak analize Saše Perka jest da se budućnost priuštivog stanovanja u Hrvatskoj ne može temeljiti samo na jeftinijoj radnoj snazi. Ključnu ulogu imat će učinkovitost cijelog sustava, od pripreme projekta i izdavanja dozvola do završetka gradnje i predaje stanova kupcima.
Jer pitanje više nije samo koliko košta izgradnja jednog četvornog metra, nego koliko će hrvatskih građana u godinama koje dolaze moći ostvariti jedan od svojih najvažnijih životnih ciljeva – vlastiti dom.
FOTO: Dejan Tatomir / DOMinvest grupa
